상업용 부동산 투자를 위한 7가지 투자 포인트
.상가에 대한 막연한 두려움이 있었는데 7가지 투자 포인트로 상가를 분석하는 연습을 해보니
실제 투자도 할 수 있습니다. 그리고 투자를 잘 한다면 퇴직금에 대한 대안그렇게 될 것입니다.
단기투자는 초기자금이 필요하고, 투자가 더 이상 귀찮은(?) 나이가 되면,
월세를 내는 상가나 빌딩을 지으면 좋을 것 같다. (여전히 긴 이야기입니다. 아마도.)
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1. 저평가인가요?
부동산을 볼 때 현재 가격이 고평가되었는지 저평가되었는지 즉시 알 수 있어야 합니다.
대략적인 계산은 다음과 같습니다.
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1단계. 수율
소득수준(월세 x 12) / 공사비 x 100 = 수익률 %
ex) 매입가 1억원, 월세 100만원인 경우
월세 100만원 x 12개월 / 1억원 x 100 = 12%
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Step 2. 보증금 고려
수입금액 (월세 x 12) / (공사비 – 보증금) x 100 = 수익률 %
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Step 3. 부동산 구입을 위해 대출을 받는 경우,
소득 금액(월세 x 12)-대출이자 / (건물 가격 – 보증금.) x 100 = 수익률 %
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※ 일반반품
3층 이상 7%, 2층 6%, 1층 5%, 지하 8%
(강남 1층은 4%, 지방 1층은 6%의 경우)
* 공실 위험이 증가함에 따라 수익률이 증가합니다.
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※ 수위별 평당 월세(1층 기준)
A+ : 사람이 많이 몰리는 곳 → 평당 50만원 이상
A : 우리동네 코너 좋아요 → 평당 30만원
B : 우리동네에서 괜찮은 곳 → 평당 20만원(시골에서 괜찮은 곳)
C : 시골의 흔한 곳 / 그리 멀지 않은 곳 → 평당 100,000원
※ 클래스 C에서 실행하지 마십시오.
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2층은 1층의 1/3
3층 이상은 1층의 1/5입니다.
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예를 들어 B급 1층은 평당 200,000원 / B급 2층은 약 70,000원 / B급 5층은 약 40,000원입니다.
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※ 판매 가격 계산
월세 x 12 / 반납 = 판매가
농어촌 1층 수익률 6% → 월세 x 12 / 6% = 월세 x 2 = 판매 가격
(공사비와 수익률은 반비례)
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2. 분할이 가능한가요?
– 1층 커피숍은 10평 정도 할 수 있고, 10평 이하인 가게도 있습니다.
– 내부 구조를 보고 공유할 수 있으면 좋습니다.
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3. 최저금리가 있나요?
– 일반적으로 1층 상가는 B등급 이상의 권리를 가질 수 있습니다. (평당 최소 150,000원은 마루권 필요)
– 현재 임차인이 층권을 취득하기 위해서는 다음 임차인이 계약을 체결해야 합니다.
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4. 계약 연장이 가능한가요?
– 시설 투자나 인테리어에 많은 돈을 투자하셨다면,
– 거래처가 많아(장사가 잘되서) 쉽게 나가지 못하는 세입자
– 계약 연장시 월세 인상 가능
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5. 주요 산업체들이 참여할 수 있나요?
– 해당 산업단지 내에서 대기업만 진출할 수밖에 없는 업종
– 단지 내 실질적인 상업공간(세탁소, 마트, 학원, 미용실 등)
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6. 사업을 중단할 수 있습니까?
– 통합회사를 운영할 수 있는지 확인
– 공유오피스, 수영장, 렌탈스튜디오, 프리미엄 고시원 등
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7. 특별한 권리가 있습니까?
– 선취특권 및 법적 피상성이 있어 초보자가 시작하기 어려움
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★ 투자 포인트는 별이라고 생각하고, 앞으로 쇼핑몰을 분석할 때 해당 상품이 몇 개의 별을 가지고 있는지 분석이 가능할 것 같습니다.